Que. Digitisation of land records offer numerous benefits. Evaluate.
(GS2, 15 marks, 250 words)
प्रश्न: भूमि अभिलेखों का डिजिटलीकरण कई लाभ प्रदान करता है। मूल्यांकन करें।
(जीएस2, 15 अंक, 250 शब्द)
Model Answer:
Digitization of land records was introduced to computerize all land records including mutations, improve transparency in the land records maintenance system, digitize maps and survey, update all settlement records and minimize the scope of land disputes. This would provide clear titles of land ownership that could be monitored easily by government officials, facilitate quicker transactions, and reduce disputes.
Reforms in Budget 2022-23 Speech:
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Unique Land Parcel Identification Number (ULPIN)
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It is an Aadhaar-like identification for a land parcel or plot. Each land parcel or plot is assigned a unique identification number.
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Like Aadhaar, the agencies and services can use the land database from anywhere in the country to authenticate a farmer or the beneficiary’s identity for the purpose of delivery of services.
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National Generic Document Registry System (NGDRS) — One Nation One Registration Software System
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It is undoubtedly a major initiative for urban property registration.
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It is a software application platform that facilitates online registration of immovable properties and documents as compared to the manual registration process used earlier.
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Transliterating the land records in any language under Schedule VIII of the Constitution.
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The objective is to break the linguistic barriers in land records.
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Presently, land records are largely in regional languages.
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These linguistic barriers need to be overcome in order to open up the national economy.
Need for digitization of land records:
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High litigation:
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These land disputes include those related to the validity of land titles and records, and rightful ownership.
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A NITI Aayog paper suggests that land disputes on average take about 20 years to be resolved.
- Agricultural credit:
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Land is often used as collateral for obtaining loans by farmers. It has been observed that disputed or unclear land titles inhibit supply of capital and credit for agriculture.
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- Development of new infrastructure
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Land that was earlier used for farming, is now being used to set up industries, power plants, manufacturing units, build roads, housing, and shopping malls.
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However, several of the new infrastructure projects are witnessing delays, with land related issues often being a key factor.
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These delays occur because of non-availability of encumbrance free land (evidence that the property in question is free from any monetary and legal liability), non-updation of land records, resistance to joint measurement survey of land records, demands for higher compensation by land owners, and filing of large number of arbitration cases by land owners.
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- Urbanisation and the housing shortage
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While census towns are places with urban characteristics (population above 5,000, at least 75% of the population engaged in non-agricultural work, and a population density of at least 400 people per sq. km.), statutory towns are urban areas with a local authority.
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Under new schemes for urban development (Smart Cities Mission, AMRUT), cities are trying to raise their own revenue through property taxes and land based financing. This further necessitates the importance of providing a system of clear land titles in urban areas.
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- Benami transactions
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A Benami transaction is one where a property is held by or transferred to a person, but has been provided for or paid by another person.
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The White Paper on Black Money (2012) had noted that black money generated in the country gets invested in Benami properties.
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- Unused land
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A large proportion of government land lies unused. A large part of the unused land is high-value property in prime areas in major cities
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Land hoarding by government agencies has created artificial scarcity and is one of the main drivers of skyrocketing urban real estate prices.
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Challenges in digitization of land records:
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The Transfer of Property Act, 1882, provides that the right to an immovable property (or land) can be transferred or sold only by a registered document.
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These documents are registered under the Registration Act, 1908. Therefore, the transaction gets registered, and not the land title.
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This implies that even bona fide property transactions may not always guarantee ownership, as earlier transactions could be challenged.
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Land ownership is established through multiple documents maintained by different departments, making it cumbersome to access them
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For example, sale deeds are stored in the registration department, maps are stored in the survey department, and property tax receipts are with the revenue department
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These departments work in silos and do not update the data in a timely manner, which results in discrepancies. One has to go back to several years of documentation to find any ownership claims on a piece of property, which causes delays.
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The cost of registering property is high and, hence, people avoid registering transactions
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While registering a sale deed, the buyer has to pay a stamp duty along with the registration fee.
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In India, stamp duty rates across states vary between 4% and 10%,compared to 1% and 4% in other countries. The registration fee is an additional 0.5% to 2%, on an average.
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Under the Registration Act, 1908, registration of property is not mandatory for transactions such as the acquisition of land by the government, property leased for less than one year, and heirship partitions
A good land records system is a necessity for any harmonious and progressive society. The book would ultimately lead to an improved land governance system, reduction in land disputes, prevention of Benami transactions and a comprehensive Integrated Land Information Management System in the country, by sharing best practices.
मॉडल उत्तर:
भूमि रिकॉर्ड का डिजिटलीकरण, उत्परिवर्तन सहित सभी भूमि अभिलेखों को कम्प्यूटरीकृत करने, भूमि रिकॉर्ड रखरखाव प्रणाली में पारदर्शिता में सुधार, मानचित्रों और सर्वेक्षण को डिजिटल बनाने, सभी निपटान (सेटलमेंट) रिकॉर्डों को अपडेट करने और भूमि विवादों के दायरे को कम करने के लिए शुरू किया गया था। इससे भूमि स्वामित्व का स्पष्ट अधिकार मिलेगा जिसकी निगरानी सरकारी अधिकारियों द्वारा आसानी से की जा सकेगी, त्वरित लेनदेन की सुविधा मिलेगी और विवादों में कमी आएगी।
बजट 2022-23 भाषण में सुधार:
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विशिष्ट भूमि पार्सल पहचान संख्या (ULPIN)
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यह किसी भूमि पार्सल या भूखंड के लिए आधार जैसी पहचान है। प्रत्येक भूमि पार्सल या प्लॉट को एक विशिष्ट पहचान संख्या दी गई है।
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आधार की तरह, एजेंसियां और सेवाएं सेवाओं के वितरण के उद्देश्य से किसान या लाभार्थी की पहचान को प्रमाणित करने के लिए देश में कहीं से भी भूमि डेटाबेस का उपयोग कर सकती हैं।
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राष्ट्रीय जेनेरिक दस्तावेज़ रजिस्ट्री प्रणाली (NGDRS) - एक राष्ट्र एक पंजीकरण सॉफ्टवेयर प्रणाली
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शहरी संपत्ति पंजीकरण के लिए यह निस्संदेह एक बड़ी पहल है।
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यह एक सॉफ्टवेयर एप्लिकेशन प्लेटफ़ॉर्म है जो पहले उपयोग की जाने वाली मैन्युअल पंजीकरण प्रक्रिया की तुलना में अचल संपत्तियों और दस्तावेजों के ऑनलाइन पंजीकरण की सुविधा प्रदान करता है।
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संविधान की अनुसूची VIII के तहत किसी भी भाषा में भूमि अभिलेखों का लिप्यंतरण करना।
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इसका उद्देश्य भूमि अभिलेखों में भाषाई बाधाओं को तोड़ना है।
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वर्तमान में, भूमि रिकॉर्ड बड़े पैमाने पर क्षेत्रीय भाषाओं में हैं।
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अत: राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था को खोलने के लिए इन भाषाई बाधाओं को दूर करने की आवश्यकता है।
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भूमि अभिलेखों के डिजिटलीकरण की आवश्यकता:
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उच्च मुकदमेबाजी:
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इन भूमि विवादों में भूमि स्वामित्व और रिकॉर्ड की वैधता और सही स्वामित्व से संबंधित विवाद शामिल हैं।
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नीति आयोग के एक पेपर से पता चलता है कि भूमि विवादों को हल होने में औसतन लगभग 20 वर्ष लगते हैं।
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कृषि ऋण:
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किसानों द्वारा ऋण प्राप्त करने के लिए अक्सर भूमि को संपार्श्विक के रूप में उपयोग किया जाता है। यह देखा गया है कि विवादित या अस्पष्ट भूमि स्वामित्व कृषि के लिए पूंजी और ऋण की आपूर्ति में बाधा उत्पन्न करते हैं।
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नए बुनियादी ढांचे का विकास
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जो भूमि पहले खेती के लिए उपयोग की जाती थी, अब उसका उपयोग उद्योग, बिजली संयंत्र, विनिर्माण इकाइयाँ स्थापित करने, सड़कें बनाने, आवास और शॉपिंग मॉल बनाने के लिए किया जा रहा है।
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हालाँकि, कई नई बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं में देरी देखी जा रही है, जिसमें भूमि से संबंधित मुद्दे अक्सर एक प्रमुख कारक होते हैं।
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ये देरी बाधा मुक्त भूमि की अनुपलब्धता (इस बात का सबूत है कि संबंधित संपत्ति किसी भी मौद्रिक और कानूनी दायित्व से मुक्त है), भूमि अभिलेखों का अद्यतन न होना, भूमि अभिलेखों के संयुक्त माप सर्वेक्षण का विरोध, उच्च मुआवजे की मांग के कारण होती है। भूमि स्वामियों द्वारा, और भूमि स्वामियों द्वारा बड़ी संख्या में मध्यस्थता के मामले दायर करना।
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शहरीकरण और आवास की कमी
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जबकि जनगणना शहर शहरी विशेषताओं वाले स्थान हैं (जनसंख्या 5,000 से ऊपर, कम से कम 75% आबादी गैर-कृषि कार्यों में लगी हुई है, और जनसंख्या घनत्व कम से कम 400 लोगों प्रति वर्ग किमी है), वैधानिक शहर स्थानीय प्राधिकरण वाले शहरी क्षेत्र हैं .
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शहरी विकास के लिए नई योजनाओं (स्मार्ट सिटी मिशन, अमृत) के तहत, शहर संपत्ति कर और भूमि आधारित वित्तपोषण के माध्यम से अपना राजस्व बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं। इससे शहरी क्षेत्रों में स्पष्ट भूमि स्वामित्व की एक प्रणाली प्रदान करने का महत्व और भी आवश्यक हो गया है।
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बेनामी लेन-देन
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बेनामी लेन-देन वह है जहां कोई संपत्ति किसी व्यक्ति के पास होती है या उसे हस्तांतरित की जाती है, लेकिन किसी अन्य व्यक्ति द्वारा प्रदान की जाती है या भुगतान किया जाता है।
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काले धन पर श्वेत पत्र (2012) में उल्लेख किया गया था कि देश में उत्पन्न काला धन बेनामी संपत्तियों में निवेश किया जाता है।
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अप्रयुक्त भूमि
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सरकारी भूमि का एक बड़ा हिस्सा अप्रयुक्त पड़ा है। अप्रयुक्त भूमि का एक बड़ा हिस्सा प्रमुख शहरों के प्रमुख क्षेत्रों में उच्च मूल्य की संपत्ति है
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सरकारी एजेंसियों द्वारा भूमि की जमाखोरी ने कृत्रिम कमी पैदा कर दी है और यह शहरी अचल संपत्ति की कीमतों को आसमान छूने के प्रमुख कारकों में से एक है।
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भूमि अभिलेखों के डिजिटलीकरण में चुनौतियाँ:
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संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में यह प्रावधान है कि किसी अचल संपत्ति (या भूमि) का अधिकार केवल एक पंजीकृत दस्तावेज़ द्वारा ही हस्तांतरित या बेचा जा सकता है।
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ये दस्तावेज़ पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत हैं। इसलिए लेन-देन का पंजीकरण होता है, न कि भूमि का स्वामित्व।
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इसका मतलब यह है कि वास्तविक संपत्ति लेनदेन भी हमेशा स्वामित्व की गारंटी नहीं दे सकता है, क्योंकि पहले के लेनदेन को चुनौती दी जा सकती है।
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भूमि का स्वामित्व विभिन्न विभागों द्वारा बनाए गए कई दस्तावेजों के माध्यम से स्थापित किया जाता है, जिससे उन तक पहुंच बनाना बोझिल हो जाता है
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उदाहरण के लिए, बिक्री विलेख पंजीकरण विभाग में संग्रहीत होते हैं, मानचित्र सर्वेक्षण विभाग में संग्रहीत होते हैं, और संपत्ति कर रसीदें राजस्व विभाग के पास होती हैं
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ये विभाग साइलो (भंडारगृह) में काम करते हैं और समय पर डेटा अपडेट नहीं करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप विसंगतियां होती हैं। संपत्ति के किसी टुकड़े पर स्वामित्व के दावे को खोजने के लिए किसी को कई वर्षों के दस्तावेज़ीकरण में वापस जाना पड़ता है, जिससे देरी होती है।
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संपत्ति को पंजीकृत करने की लागत अधिक है और इसलिए, लोग लेनदेन को पंजीकृत करने से बचते हैं
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विक्रय विलेख पंजीकृत करते समय, खरीदार को पंजीकरण शुल्क के साथ स्टांप शुल्क का भुगतान करना पड़ता है।
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भारत में, विभिन्न राज्यों में स्टांप शुल्क दरें 4% से 10% के बीच भिन्न-भिन्न हैं, जबकि अन्य देशों में यह 1% और 4% के बीच है। पंजीकरण शुल्क औसतन 0.5% से 2% तक अतिरिक्त है।
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पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत, सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण, एक वर्ष से कम समय के लिए पट्टे पर दी गई संपत्ति और उत्तराधिकार विभाजन जैसे लेनदेन के लिए संपत्ति का पंजीकरण अनिवार्य नहीं है।
एक अच्छी भूमि रिकॉर्ड प्रणाली किसी भी सामंजस्यपूर्ण और प्रगतिशील समाज के लिए एक आवश्यकता है। यह पुस्तक अंततः सर्वोत्तम प्रथाओं को साझा करके देश में एक बेहतर भूमि प्रशासन प्रणाली, भूमि विवादों में कमी, बेनामी लेनदेन की रोकथाम और एक व्यापक एकीकृत भूमि सूचना प्रबंधन प्रणाली को बढ़ावा देगी।
Note:
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